Es decir, lo primero que hay que tener en cuenta es que el importe a reinvertir no es el de la posible ganancia obtenida, sino el importe obtenido por la venta. Y por otro lado, la exención la aplica el titular del inmueble. Así, los beneficios fiscales relacionados con la residencia habitual del contribuyente están ligados a la titularidad del pleno dominio del inmueble tanto del que se transmite como del que se adquiere (TSJ Madrid 7-11-13, EDJ 230150; DGT CV 5-9-16). Por tanto, se exige la titularidad del mismo (DGT CV 9-6-20).

La exención de la ganancia puede ser total o parcial, dependiendo de si se reinvierte todo el importe obtenido por la venta, lo que acarrearía la exención del total de la ganancia obtenida o, en cambio se reinvierte solo parte del importe obtenido por la venta, lo que implicaría la exención parcial (proporcional) de la ganancia obtenida. 

La exención es de aplicación voluntaria por el contribuyente. En caso de que se declare la ganancia patrimonial obtenida y se tribute por ella, una vez finalizado el período reglamentario de declaración, no resulta posible rectificar la autoliquidación presentada (DGT CV 15-2-11; CV 7-6-11; CV 14-5-18).

Se considera vivienda habitual aquella en la que el contribuyente resida durante un plazo continuado de tres años desde que la ocupa (en el plazo de 12 meses desde su adquisición), salvo que concurra alguna excepción que permita que dicho plazo se reduzca (celebración de matrimonio, separación matrimonial, traslado laboral, obtención de primer empleo o de empleo más ventajoso, crecimiento de la familia, u otras análogas).

Por otro lado, se entiende que el contribuyente está transmitiendo su vivienda habitual cuando dicha edificación constituya su vivienda habitual en ese momento o cuando hubiera tenido tal consideración hasta cualquier día de los dos años anteriores a la fecha de la transmisión.

Por tanto, para que el titular de la vivienda pueda aplicar la exención de la ganancia que la venta de dicha vivienda le pudiera ocasionar, tendría que cumplirse:

- que en el momento de la venta, dicha vivienda tenga el carácter de su vivienda habitual: se entiende que el contribuyente está transmitiendo su vivienda habitual cuando dicha edificación constituya su vivienda habitual en ese momento o cuando hubiera tenido tal consideración hasta cualquier día de los dos años anteriores a la fecha de la transmisión.

- por otro lado, que la nueva vivienda adquirida constituya o vaya a constituir su nueva vivienda habitual: Se considera vivienda habitual aquella en la que el contribuyente resida durante un plazo continuado de tres años desde que la ocupa (en el plazo de 12 meses desde su adquisición), salvo que concurra alguna excepción que permita que dicho plazo se reduzca (celebración de matrimonio, separación matrimonial, traslado laboral, obtención de primer empleo o de empleo más ventajoso, crecimiento de la familia, u otras análogas).

Por otro lado, además, se exige que la reinversión del importe obtenido en la transmisión debe efectuarse, de una sola vez o sucesivamente, en un plazo no superior a 2 años, contados a partir de la fecha de la transmisión, cualesquiera que sean los plazos o modalidades de pago que se estipulen. El tiempo se computa de fecha a fecha. También es posible adquirir primero la nueva vivienda habitual y después, en los 2 años siguientes a la fecha de la compra, transmitir la anterior vivienda, siempre que la cantidad percibida por esta se destine a satisfacer el precio de aquella.