Centrándonos en la primera de las cuestiones, es decir, en cuál es la base de cálculo de las cantidades a deducir en concepto de amortización para determinar los rendimientos del capital inmobiliario, cuando la adquisición de dichos inmuebles se ha producido por herencia o a título gratuito, el problema radica en determinar que se debe entender por “coste de adquisición satisfecho”. 

La cuestión es resolver si la deducción del 3% como gasto de amortización se debe calcular sobre el valor del bien declarado a efectos del Impuesto de Sucesiones y Donaciones, como sostiene la parte recurrente, o sobré el valor catastral del bien, como defiende la Administración demandada, considerando que dado que los bienes inmuebles adquiridos a título gratuito se deprecian por el transcurso del tiempo, gravándose en el IRPF no el incremento del patrimonio, sino los rendimientos del capital inmobiliario, por lo que deben deducirse todos los gastos necesarios para la obtención de los rendimientos; sin que la expresión "coste de adquisición satisfecho", del artículo 23.1 b) de la LIRPF, deba entenderse en sentido excluyente "de la amortización respecto de aquellos activos inmobiliarios que han sido adquiridos a título lucrativo pero que no por ello dejan de tener un valor de adquisición, igualmente depreciadle desde la perspectiva de los gastos de amortización que se pueden deducir de los rendimientos que produce el capital inmobiliario gratuitamente adquirido".

La ley considera como gasto deducible, "las cantidades destinadas a la amortización del inmueble y de los demás bienes cedidos con éste", e introduce, el elemento más significativo de la amortización cual es la depreciación del valor del bien, esto es, la disminución de valor que sufre el bien, en este caso el inmueble, por el paso del tiempo y/o por su uso. 

Resulta evidente que no se puede desvincular la amortización de un inmueble del elemento que la caracteriza, es decir, de su valor y de la recuperación, en definitiva, de dicho valor que se persigue con la efectividad de la amortización. No es posible, por tanto, una interpretación que prescinda de dicho elemento sustancial, ya que pues considerar que la amortización sólo comprende los gastos y tributos asumidos por la adquisición del inmueble, es desconocer el significado del término amortización. 

La propia estructura y coherencia de la norma conduce a entender que "el coste de adquisición satisfecho", comprende necesariamente el valor del propio inmueble, esto es, se emplea el término coste como sinónimo de valor de adquisición. 

La ley no distingue entre inmuebles adquiridos a título oneroso o gratuito, en ambos casos, contrasta el coste de adquisición satisfecho, que no puede ser otro que el valor del bien junto con los gastos y tributos para su adquisición con el valor catastral, magnitudes homogéneas, sin que entrañe dificultad alguna la determinación del valor resultante en ambos supuestos. 

Así en las adquisiciones onerosas dicho valor comprende junto con los gastos y tributos, el precio pagado por la adquisición. 

En el caso de los bienes inmuebles adquiridos a título gratuito, el valor que se establece por el propio legislador en el momento de calcular la ganancia o pérdida patrimonial es el valor dado al inmueble en la sucesión o donación, más los gastos y tributos.

De esta forma se afirma por el alto tribunal en su sentencia que la interpretación correcta del art. 23.1.b) de la LIRPF, es, la que entiende que para calcular la determinación del rendimiento neto se deducirán las cantidades destinadas a la amortización del inmueble y de los demás bienes cedidos con éste, siempre que respondan a su depreciación efectiva, en las condiciones que reglamentariamente se determinen, y tratándose de inmuebles adquiridos a título gratuito en el coste de adquisición satisfecho está incluido el valor del bien adquirido en aplicación de las normas sobre Impuesto sobre Sucesiones o Donaciones o su valor comprobado en estos gravámenes.

En segundo término aclara la sentencia si la deducción de los gastos por los diversos conceptos del artículo 23.1 de la LIRPF, debe admitirse única y exclusivamente por el tiempo en el que el inmueble estuvo arrendado, y se percibieron rentas, en la proporción que corresponda, o bien, se deben deducir los gastos correspondientes no solo al periodo de tiempo en que estuvo arrendado el inmueble y se percibieron rentas sino también aquellos correspondientes al periodo en el que el inmueble no estuvo alquilado pero sí en disposición de poder arrendarse. 

El artículo 23.1.a) LIRPF afirma que solo son gastos deducibles "los gastos necesarios para la obtención de los rendimientos". 

Por tanto, si como dice el art. 22 LIRPF, los rendimientos íntegros son todos los que se derivan del arrendamiento y, por tanto, la renta que paga el arrendatario, si el inmueble no está arrendado, por el tiempo en que no genera rendimiento íntegro alguno, no cabe deducir los gastos propiamente anuales como el IBI, seguros, gastos de comunidad, suministros, etc, puesto que no son gastos necesarios para obtener unos ingresos que no se han obtenido. 

La finalidad de la deducción de los gastos, es minorar la carga impositiva sobre el arrendador que percibe rentas, por lo que si no hay renta en una parte del ejercicio no cabe deducir gastos imputables a ese periodo. 

En el periodo de tiempo en el que el inmueble no está arrendado, lo que la LIRPF contempla es la imputación de rentas inmobiliarias no previéndose en ese caso deducción de gasto alguno.

De esta forma los gastos asociados a estos bienes inmuebles deben admitirse como deducibles única y exclusivamente por el tiempo en que los mismos estuvieron arrendados y generaron rentas, en la proporción que corresponda.