Diferencias entre obras de rehabilitación vs obras de renovación en el IVA
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La normativa del IVA prevé un tratamiento específico para las obras que tienen la consideración de construcción o rehabilitación de edificaciones, así como para las obras de renovación o reparación de viviendas.
En este artículo se hace una visión global de cómo la normativa del IVA regula este tipo de ejecuciones de obras pudiendo efectuar una comparativa de ambas.
OBRAS DE CONSTRUCCIÓN Y REHABILITACIÓN
Se aplica el tipo reducido del 10% a determinadas ejecuciones de obra que tengan por objeto la construcción o rehabilitación de edificios (art. 91.uno.3 LIVA), o partes de los mismos, incluidos los locales, anexos, garajes, instalaciones y servicios complementarios situados en ellos, equiparando, de alguna forma, el tratamiento en materia de tipos de dichas operaciones a las entregas propiamente dichas de las viviendas.
Para la aplicación del tipo reducido a las ejecuciones de obra destinadas a la construcción o rehabilitación de viviendas, deben reunirse los siguientes requisitos:
- Que las operaciones realizadas tengan la naturaleza jurídica de ejecuciones de obras. A este respecto, recogiendo la doctrina más extendida en la materia, hay que entender por contrato de obra o de ejecución de obra aquel por el que una persona (empresario contratista) se obliga a ejecutar una obra en beneficio de otra (propietario o promotor) que se obliga a pagar un precio por ella.
- Que las ejecuciones de obra sean consecuencia de contratos concertados directamente con el promotor de la edificación y no con otro contratista. De forma que dicho tipo impositivo no resulta aplicable a las subcontrataciones.
- Que las ejecuciones de obra tengan por objeto la construcción o rehabilitación de edificios destinados fundamentalmente a viviendas, incluidos los locales, anejos, instalaciones y servicios complementarios en ellos situados.
- Que las ejecuciones de obra consistan materialmente en la construcción o rehabilitación de los citados edificios o en instalaciones realizadas en los mismos directamente por el sujeto pasivo que las efectúe.
A estos efectos, se consideran obras de rehabilitación de edificaciones las que reúnan los siguientes requisitos:
- Que su objeto principal sea la reconstrucción de las mismas, entendiéndose cumplido este requisito cuando más del 50% del coste total del proyecto de rehabilitación se corresponda con obras de consolidación o tratamiento de elementos estructurales, fachadas o cubiertas o con obras análogas o conexas a las de rehabilitación. El proyecto puede contener, por tanto, obras que no sean propiamente de rehabilitación, ni análogas o conexas con las mismas, siempre que el coste de tales obras sea inferior al 50% del coste total del proyecto.
- Que el coste total de las obras a que se refiera el proyecto exceda del 25% del precio de adquisición de la edificación si se hubiese efectuado aquella durante los dos años inmediatamente anteriores al inicio de las obras de rehabilitación o, en otro caso, del valor de mercado que tuviera la edificación o parte de la misma en el momento de dicho inicio. A estos efectos, se descuenta del precio de adquisición o del valor de mercado de la edificación la parte proporcional correspondiente al suelo.
Tenerse en cuenta, por último, que este tipo de operaciones pueden constituir un supuesto de aplicación de la regla de inversión del sujeto pasivo recogida en el art. 84 LIVA, en el que se recoge, entre otros supuestos de aplicación de inversión del sujeto pasivo, en las ejecuciones de obra inmobiliaria, con o sin aportación de materiales, así como las cesiones de personal para su realización, consecuencia de contratos directamente formalizados entre el promotor y el contratista, que tengan por objeto la urbanización de terrenos o la construcción o rehabilitación de edificaciones.
OBRAS DE COCINA Y BAÑO
Dentro de la regulación de este tipo de obras de construcción y rehabilitación, también se recoge la aplicación del tipo reducido a las ventas con instalación de muebles de cocina y baño y armarios empotrados en edificios de nueva construcción o que sean objeto de rehabilitación de acuerdo con lo descrito anteriormente, que sean consecuencia de contratos directamente formalizados con el promotor de dichas edificaciones, siempre que:
- debe tratarse de ventas con instalación de los bienes citados (armarios de cocina, baño y empotrados), siendo necesario que, además de su venta, sea el propio empresario, bien directamente o por su cuenta, el que efectúe su instalación;
- los citados elementos han de ser instalados en viviendas de nueva construcción o rehabilitadas;
- las operaciones han de ser consecuencia de contratos directamente formalizados entre el empresario que las realiza y el promotor de la construcción o rehabilitación, de forma que dicho tipo impositivo no resulta aplicable a las subcontrataciones.
Por otro lado, las ventas con instalación de electrodomésticos, así como grifos, lavaderos, fregaderos, tributan al tipo impositivo general (DGT CV de 2/11/2006, V2201-06; DGT CV 20/5/2009).
Por tanto, las entregas de electrodomésticos y mobiliario con los que opcionalmente pudiera ir dotada la citada edificación tributarán al tipo general del 21%, aunque se efectúen conjuntamente con la entrega de la construcción propiamente dicha (DGT, Consulta nº V401/2013 de 11 Febrero 2013).
En cuanto a la entrega de electrodomésticos, van al tipo general tanto si se trata de aquellos con los que opcionalmente pudieran ir dotadas las viviendas, aunque se efectúen conjuntamente con la entrega de la vivienda (DGT CV 21-12-07; CV 5-1-16), como si son instalados por la empresa que lleva a cabo la reforma de la vivienda, aunque se efectúen conjuntamente con la ejecución de las obras de rehabilitación o renovación (DGT CV 31-5-10).
EJECUCIONES DE OBRA DE RENOVACIÓN Y REPARACIÓN DE VIVIENDA
Por otro lado, la normativa del IVA también contempla la aplicación del tipo reducido de IVA en los supuestos de obras de renovación y reparación.
Así, en virtud de lo establecido en el art. 91.uno.2.10º de la LIVA, y el art. 26 del RIVA, se han de dar los siguientes requisitos para aplicar el tipo reducido de IVA en las ejecuciones de obra de renovación y reparación:
- Se aplica a las ejecuciones de obra de renovación y reparación en edificios o partes de los mismos destinados a viviendas, incluyendo los servicios de albañiles, fontaneros, electricistas, pintores, etc. necesarios para realizar las obras. Y excluyéndose las entregas de materiales y determinados servicios profesionales propios del sector tales como lo de arquitectos o aparejadores.
- Que el objeto de las obras sea una vivienda o una parte de un edificio destinado a dicha finalidad, pudiendo incluirse dentro de este concepto los espacios y elementos comunes tales como portales y escaleras, así como las partes anexas de los edificios (garajes y trasteros), siempre que el edificio donde estén situados sea de viviendas.
- El destinatario de la obra debe ser:
- Una persona actuando como consumidor final y que utilice la vivienda para uso particular, o bien;
- Una comunidad de propietarios, lo cual suele suceder cuando la obra se refiere a elementos comunes.
- El plazo para la conclusión de las obras es de 2 años.
- El coste de materiales aportados por el empresario no debe exceder del 40% de la base imponible de la operación. Como tal hay que considerar cualquiera necesario para llevar a cabo los trabajos, tales como los ladrillos, piedras, cal, arena, yeso y otros materiales que sean necesarios para llevar a cabo las correspondientes actuaciones de renovación o reforma.
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