Tributación de una permuta a cambio de obra futura
Dentro del sector inmobiliario es bastante frecuente que una promotora, a cambio de un terreno que adquiere para construir unas viviendas, otorgue al vendedor, como parte del pago por el terreno, alguna de las viviendas que se van a construir.
Este negocio jurídico que es bastante habitual acarrea una serie de implicaciones fiscales que se analizan a continuación.
Para empezar, hay que tener en cuenta que estamos ante 2 operaciones diferenciadas que tributan de manera separada e independiente:
1ª.- Transmisión del terreno:
Dependiendo de si el vendedor actúa como empresario o como particular, esta entrega quedará sujeta a IVA o a ITPAJD, modalidad TPO, respectivamente.
Así, cuando el vendedor del terreno es un empresario actuando como tal, dicha transmisión quedará sujeta al IVA general, esto es, el 21 por ciento.
Por otro lado, en el supuesto de que el vendedor del terreno sea un particular, que no actúa como empresario, dicha transmisión quedaría sujeta a TPO cuya base imponible sería el valor de referencia catastral del inmueble si lo hubiera o, en su defecto, el valor de mercado del mismo. Salvo que el estipulado por las partes sea superior en cuyo caso prevalece éste.
2ª.- Transmisión de la obra futura:
La otra operación que se devenga en este tipo de negocios jurídicos es la de la transmisión de la obra futura.
Dicha transmisión, que la efectúa el promotor, queda generalmente gravada por IVA, al tratarse de la primera entrega de edificación, sin que quepa exención aplicable, y el tipo a devengar será el 10 por ciento (reducido), en caso de tratarse de una vivienda, o el 21 por ciento (general) en el resto de supuestos (local).
La base imponible estará constituido por el importe no dinerario acordado que las partes en que queda valorada la operación, a la que habría que sumar, en su caso, el importe dinerario extra que se haya podido pactar al margen de la parte no dineraria.
En cuanto al devengo de esta operación, la transmisión de la obra futuro, señalar que se produce en el momento de la entrega del terreno, esto es, de manera simultánea, puesto que la entrega del terreno constituye un pago a cuenta de la futura entrega de la obra. Por lo que en el momento de la puesta a disposición del terreno se devengan ambas operaciones y, en su caso, ambos IVA.
