Como ya sabrás tras la publicación de la Ley 11/2021, de 9 de julio, de prevención y lucha contra el fraude fiscal, a partir del 1 de enero de 2022, el valor de referencia del Catastro se convierte en la base imponible de los tributos patrimoniales, esto es, Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados e Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones. E igualmente afectará al Impuesto sobre el Patrimonio para los inmuebles en cuya adquisición la base imponible haya sido el valor de referencia del Catastro, estos son, los que se adquieran a partir de la citada fecha 1-1-2022.

Antes de entrar a hacer un pequeño análisis de las consecuencias que este cambio va a acarrear es importante tener claro y recordar que el valor de referencia es distinto del valor catastral y por ello, esta norma no afecta en modo alguno a los impuestos que usan el valor catastral como base imponible. Por tanto, se excluyen IRPF, IBI y el Impuesto sobre el Incremento del valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana.

Pasando ya a analizar las consecuencias principales que este cambio traerá respecto de los impuestos a los que les afecta: principalmente ITPAJS e ISD, cabe señalar:

1º.- Lo primero que debemos aclarar es en qué consiste el valor de referencia catastral, el cual no es el valor catastral en sí, que como hemos indicado anteriormente se emplea en tributos como el IBI o la llamada Plusvalía. Sino que dicho valor de referencia que se empleará ahora a efectos del ITPAJD o ISD está determinado por la Dirección General del Catastro, en base al estudio y comparación de los precios de las compraventas de inmuebles formalizadas en escritura pública por cada zona, teniendo en cuenta las características catastrales de cada inmueble.

Cada año se revisarán estos valores de referencia catastrales y se publicarán durante el mes de diciembre los correspondiente al ejercicio siguiente, y podrán ser consultados electrónicamente a través de la sede electrónica del Catastro. 

2º.- Lo más probable es que en la mayoría de casos esto implique una mayor tributación, dado que dicho valor constituirá, salvo prueba en contrario como veremos más adelante, la base imponible de estos impuestos, y dicho valor suele ser superior al verdadero valor de mercado de un inmueble.

3º.- Este cambio beneficia enormemente a la Administración tributaria a la hora de comprobar y regularizar estos impuestos, pues se invierte la carga de la prueba, ya que ahora, cuando esto entre en vigor, el valor de referencia del Catastro se presumirá, por ley, como el valor de mercado del inmueble, sin necesidad para la Administración de mayor motivación, y corresponderá, en su caso, al contribuyente, probar lo contrario. 

Hasta ahora, cuando un contribuyente declaraba un valor de un inmueble adquirido como base imponible de alguno de estos impuestos, correspondía a la Administración, a través del correspondiente procedimiento de comprobación de valor, motivar un valor diferente (superior) al declarado por el contribuyente, para lo cual hacía uso de alguno de los medios de valoración disponibles habilitados por la LGT (art. 57), lo cual le suponía llevar a cabo una labor de motivación y acreditación que no siempre resultaba suficiente.

Sin embargo, para las adquisiciones de inmuebles que se efectúen a partir del 1-1-2022, por ley, el valor que debe asignarse en la base imponible será el de referencia catastral, salvo que el pactado sea superior por supuesto, en cuyo caso habrá que declarar este último. Y si se considera que dicho valor es superior al de mercado, será el contribuyente el que deba acreditarlo haciendo uso de cualquier medio de prueba en Derecho. 

4º.- ¿Y cómo debe proceder a partir de ahora el contribuyente adquiriente de un inmueble?

Pues o bien declara como base imponible dicho valor de referencia catastral, o el valor pactado entre las partes en caso de que éste sea superior al de referencia. O en caso contrario, lo normal es que reciba una propuesta de comprobación y regularización por parte de la Administración competente. 

¿Y si considero que el valor de referencia, que es el mínimo que hay que imputar como base imponible, es superior al verdadero valor de mercado?

No hay que olvidar que dichos valores de referencia catastral no dejan de ser valores objetivos, preestablecidos que parten de precios medios de mercado, carentes de toda individualización, por lo que no tendrán las características específicas que puedan incurrir en un inmueble concreto como su estado de conservación, renovaciones, calidades, etc. De ahí que en esos casos en los que se esté en disposición de poder acreditar una realidad diferente del inmueble adquirido que afecta a su valor de mercado, el contribuyente podrá: o bien imputar un valor inferior (el que considere y esté en disposición de acreditar) y tributar por dicho valor, y en caso de liquidación por parte de Hacienda (que será lo normal) defenderse y recurrir. O bien, liquidar en base al valor de referencia e inmediatamente instar una solicitud de rectificación de autoliquidación y devolución de ingresos indebidos en base al inferior valor acreditable. 

A efectos de acreditación es muy probable que deba aportar tasaciones periciales, por lo que si fuera el caso, resultará conveniente disponer de este tipo de prueba, a ser posible llevadas a cabo a través de sociedades de tasación homologadas por el Banco de España.

En definitiva, a partir del 1-1-2022 se inicia un nuevo episodio en la tributación indirecta derivada de las adquisiciones de inmuebles. Estaremos muy atentos a cómo se desarrollan los acontecimientos y los pronunciamientos que se vayan produciendo sobre este nuevo modelo que ahora se plantea.