Según LIVA art.20.uno.23º, están exentos los arrendamientos que tengan la consideración de servicios, y la constitución y transmisión de derechos reales de goce y disfrute (usufructo, uso y habitación, servidumbres, enfiteusis y censos), que tengan por objeto, entre otros, terrenos, incluidas las construcciones agrarias usadas para la explotación de una finca rústica, exceptuándose las construcciones inmobiliarias dedicadas a actividades de ganadería independiente de la explotación del suelo.

De acuerdo con lo anterior, el arrendamiento de un terreno rústico destinado a la explotación agrícola, estará sujeto pero exento del IVA.

Así, el criterio de la DGT, manifestado entre otras, en las consultas vinculantes, V0547-10 y V0792-11, de 22 de marzo de 2010 y 21 de marzo de 2011 respectivamente, que la exención establecida en el artículo 20, apartado uno, número 23º de la Ley 37/1992, en los supuestos del arrendamiento de una finca rústica, solamente opera respecto del terreno y las construcciones. 

De esta forma, según el señalado criterio, cualquier arrendamiento de una finca rústica en el que conjuntamente con el terreno y las construcciones inmobiliarias de carácter agrario necesarias para la explotación de la finca, se arriendan otros elementos necesarios para el desarrollo de la explotación como, por ejemplo, los elementos de riego, la maquinaria agrícola o los aperos, ya no será aplicable la exención porque lo que subyace es el arrendamiento de un negocio, constituyendo una operación sujeta y no exenta del Impuesto.

En su consecuencia, será necesario determinar en cada caso, si la operación se refiere al arrendamiento de un bien, o conjunto de bienes, o al arrendamiento de un negocio.

En caso de resultar aplicable la exención de IVA, tenerse en cuenta que, en tal caso, el contrato de arrendamiento quedaría sujeto a ITPAJD, modalidad TPO, pues según la normativa reguladora (LITP art.7.1.b y 7.5;  RITP art.10.1.b y 31), al estar exentos de IVA, quedan sujetos a la modalidad TPO) los arrendamientos de terrenos, con independencia de la clasificación urbanística del suelo.

La base imponible, al igual que en el arrendamiento de vivienda, viene constituida por la cantidad total que haya de satisfacer el arrendatario al arrendador durante la vigencia del contrato.

Ley de Arrendamientos Rústicos que prevé una duración mínima del contrato de 5 años, disponiendo que es nula y se tendrá por no puesta toda cláusula del contrato por la que las partes estipulen una duración menor y que, salvo estipulación de las partes que establezca una duración mayor, el arrendamiento de fincas y de explotaciones se entiende concertado por un plazo de 5 años (LAR art.12).

El impuesto se devenga el día en que se realice la constitución del arrendamiento, esto es, en la fecha en que se firme el contrato, documento privado o público. En este sentido, si el contrato se firma en documento privado para posteriormente elevarlo a público u otorgar escritura pública, es el primero el que determine la fecha del devengo.

Esto hace que en caso de elevar a público el contrato ante notario, no se tenga que hacer frente a la cuota variable de AJD, al ser incompatible con TPO. 

Por tanto, en caso de elevación a público el impuesto a pagar por AJD sería mínimo: la cuota fija de documentos notariales.