Adjudicación de vivienda en proindiviso: implicaciones fiscales
Cuando se posee la titularidad de un inmueble en proindiviso y se quiere disolver dicha comunidad, es bastante común optar por adjudicar la totalidad del inmueble a uno de los comuneros compensando al otro en metálico.
En este artículo se analizan las distintas implicaciones fiscales que acarrean este tipo de operaciones:
IRPF
Reparto del bien común indivisible
En estos supuestos en el que el proindiviso se disuelve, y no es posible, dada la indivisibilidad del bien, adjudicar una porción a cada comunero, caben dos posibilidades:
- Venta a un tercero ajeno a los dueños, donde cada comunero tendrá en su caso, una ganancia patrimonial por la diferencia entre la parte del valor de transmisión que le corresponda en función de su porcentaje de dominio, y el valor de adquisición de su participación en la propiedad vendida.
- Venta o adjudicación a uno de los comuneros con la obligación de compensar al otro en metálico. El copropietario que percibe la compensación económica ha vendido su parte al otro, por la diferencia entre la parte proporcional del valor de transmisión y el valor de adquisición del derecho de copropiedad que tenía antes de la disolución de la comunidad de bienes, siendo la antigüedad a computar la de la fecha de adquisición (DGT CV 5-6-17).
Tenerse en cuenta que cuando el copropietario que compra el bien lo venda, para calcular su nuevo valor de adquisición deberá sumar al valor de adquisición del derecho de copropiedad que tenía antes de la disolución el del valor de adquisición del derecho de copropiedad adquirido al otro comunero, como consecuencia de la disolución de la comunidad de bienes, que se corresponderá con la parte proporcional del valor de transmisión en el momento de la adjudicación.
ITP y AJD
En la disolución de una comunidad de bienes sobre una vivienda propiedad de dos comuneros, el exceso originado por su adjudicación a uno de ellos cuando este, además, es compensado en metálico por su parte, no está sujeto a ITPAJD, modalidad TPO, al ser un exceso de adjudicación inevitable por tratarse de un indivisible o que desmerecería mucho por su división. A este respecto, también tiene la consideración de compensación en metálico la asunción por el adjudicatario de la parte de deuda del otro copropietario en el préstamo hipotecario común.
Quedaría, no obstante, sujeta a la cuota gradual de documentos notariales, puesto que es un acto inscribible que versa sobre un objeto valuable -como es la vivienda (DGT CV 7-7-10).
PLUSVALÍA MUNICIPAL
Con carácter general, las adjudicaciones que tengan su origen en la disolución de comunidades de bienes no están sujetas al IIVTNU (conocido como plusvalía municipal), siempre que guarden la debida proporción con las cuotas de titularidad de cada uno de los comuneros adjudicatarios, es decir, siempre que no se produzcan excesos de adjudicación.
Si se quebranta la proporcionalidad entre lo adjudicado al comunero y su cuota de participación, surge un exceso de adjudicación que podría dar lugar al nacimiento del hecho imponible del IIVTNU en determinados supuestos, según que el mismo sea evitable o inevitable, y según que se compense en metálico o en especie.
En el supuesto examinado en este artículo en el que la adjudicación es inevitable dada la indivisibilidad del inmueble, y además existe una compensación en metálico, no quedaría sujeto a este impuesto.
