Resumen de novedades de la nueva Ley Hipotecaria
Con ocasión de la reciente aprobación por el Congreso de los Diputados del texto definitivo de la reforma de la nueva Ley Hipotecaria, procedemos a analizar, en apretada síntesis, un decálogo de las principales novedades introducidas a través del citado cuerpo normativo, con el que se ha pretendido incorporar a nuestro ordenamiento jurídico la normativa europea en la materia y dotar de mayor control, transparencia y seguridad jurídica al consumidor.
1.- Ámbito de aplicación.
Dicha norma será de será de aplicación a los nuevos contratos de préstamos hipotecarios otorgados por personas físicas o jurídicas que realicen dicha actividad de manera profesional, cuando el prestatario, el fiador o garante sea una persona física y dicho contrato tenga por objeto la compra de un inmueble de uso residencial (vivienda, trastero, garaje...) o bien, comprar o conservar los derechos de la propiedad sobre terrenos o inmuebles construidos o por construir, siempre que el prestatario, el fiador o garante sea un consumidor.
Se entenderá que la actividad de concesión de préstamos hipotecarios se desarrolla con carácter profesional cuando el prestamista, sea persona física o jurídica, intervenga en el mercado de servicios financieros con carácter empresarial o profesional o, aun de forma ocasional, con una finalidad exclusivamente inversora.
2.- Entrada en vigor.
Pese a su aprobación, la Ley no entrará en vigor hasta que pasen tres meses de la fecha de publicación en el BOE, no siendo de aplicación con efectos retroactivos.
3.- Mayor protección al consumidor.
Con la misma se persigue un mayor control y transparencia mejorando la protección al consumidor. A los efectos de ofrecer una mayor información en la publicidad y la concesión de los préstamos, así como un mayor control de la transparencia formal y material, las entidades financieras deberán informar de forma personalizada al cliente sobre sus condiciones en la ficha europea de información normalizada (Fein), un documento que tendrá carácter de oferta vinculante durante un mínimo de 10 días.
4.- La intervención del Notario en aras a la seguridad jurídica.
El prestatario está obligado a acudir al notario antes de la firma del préstamo para que éste se cerciore de que el contenido se ajusta a la legalidad y el consumidor pueda resolver cualquier duda que pueda tener con el contrato que le ha entregado el banco (y que debe recibir al menos 10 días antes de la firma) y habrá de firmar un acta en la que quede constancia de que entiende todos los apartados, que habrá de formalizar como tarde el día anterior al de la autorización de la escritura pública del contrato de préstamo.
Si no quedara acreditado documentalmente el cumplimiento en tiempo y forma de las obligaciones previstas, el notario expresará en el acta esta circunstancia, no debiendo autorizar el otorgamiento la escritura pública de préstamo.
5.- Tasaciones hipotecarias.
Dota a las tasaciones hipotecarias de una especial seguridad frente al resto de valoraciones, determinando qué profesionales homologados pueden realizar dicha tasación, sociedad de tasación, servicio de tasación de una entidad de crédito y/o un profesional homologado, independiente del prestamista o del intermediario de crédito inmobiliario, utilizando normas de tasación fiables y reconocidas internacionalmente.
6.- Limitación a la baja de las comisiones:
- La comisión por amortización anticipada se reduce a la mitad para las hipotecas de tipo fijo (2% durante los 10 primeros años y 1,5% a partir de este período), mientras que en las hipotecas variables, el límite es del 0,25% durante los tres primeros años de vida del contrato y del 0,15% entre el tercer año y el quinto año.
- Para la comisión por apertura no se establece una limitación concreta, solo dice al respecto que "si se pacta, se devengará una sola vez y englobará la totalidad de los gastos de estudio, tramitación o concesión del préstamo u otros similares".
7.- Nulidad de las cláusulas abusivas.
Se prohíbe el uso de cláusulas abusivas cuya inclusión en el contrato serán consideradas nulas, disponiendo expresamente al efecto (en relación a las de mayor litigiosidad):
- La prohibición del uso de la cláusula suelo, es decir, la aplicación de un interés mínimo en las hipotecas con tipo de interés variable, estableciendo igualmente que el interés remuneratorio no podrá ser negativo.
- El pago del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) y Actos Jurídicos Documentados (AJD), se realizará de conformidad con lo establecido en la normativa tributaria aplicable, es decir, será sujeto pasivo el adquiriente del bien o derecho, en su defecto, las personas que insten o soliciten los documentos notariales, o aquellos en cuyo interés se expidan.
- En cuanto a los gastos de formalización del préstamo hipotecario, el consumidor solo paga la tasación del inmueble y las copias que pida de las escrituras, y los de gestoría, al prestamista, quien también asumirá el coste de los aranceles notariales de la escritura de préstamo hipotecario y la inscripción de las garantías en el Registro de la Propiedad.
- Se limita el interés de demora, que no puede ser superior al interés remuneratorio más tres puntos porcentuales a lo largo del período en el que aquel resulte exigible, el cual sólo podrá devengarse sobre el principal vencido y pendiente de pago.
- A los efectos de ejecución hipotecaria por vencimiento anticipado del préstamo, se divide la vida del mismo en dos mitades, por lo que en caso de impago por el cliente, para que dicha ejecución pueda operar se habrá de estar al momento en que nos hallemos:
- si la mora se produce dentro de la primera mitad de la duración del préstamo concedido, el impago debe ser igual al 3% del capital o bien 12 cuotas,
- si se produce durante la segunda mitad, el impago se eleva al 7% o bien 15 cuotas.
8.- Limites a la venta cruzada.
Establece limitaciones para la banca a la venta cruzada, prohibiendo imponer al cliente productos como el seguro de hogar o el de vida a cambio de concederle la hipoteca, aunque si podrá ofrecerlos siempre que la oferta suponga un claro beneficio para el consumidor, teniendo debidamente en cuenta la disponibilidad y los precios de los productos pertinentes ofrecidos en el mercado.
A estos efectos, el Banco de España podrá establecer mediante Circular criterios para la aplicación homogénea de las prácticas relativas a las ventas vinculadas permitidas.
9.- Reconversión de hipotecas: de variable a tipo fijo.
Se favorece la subrogación y la novación de los préstamos cuando tengan por finalidad reconvertir del tipo de interés variable en uno fijo, con el objetivo los prestatarios puedan conocer con exactitud el coste que en el medio y largo plazo les va a suponer la financiación que contratan.
En estos casos se limita la comisión al 0,15% del capital reembolsado anticipadamente durante los 3 primeros años de vigencia del contrato, desapareciendo la penalización a partir del cuarto año.
10.- Hipotecas multidivisas.
Derecho que asiste al consumidor a convertir la denominada hipoteca de moneda extranjera a la moneda en la que el prestatario reciba sus ingresos o la del Estado miembro en el que resida. Además, el banco estará obligado a informar al cliente del saldo pendiente de pago y del derecho a reconvertir la divisa cuando el importe difiera en más de un 20% respecto al que pagaría con el euro.
